Lei do Inquilinato: o que diz, em resumo, para quem aluga quarto ou kitnet

Onde está cada assunto na lei

O texto completo e atualizado está no site do Planalto. Este guia resume e não substitui a leitura da lei.

A quem a lei se aplica

A lei regula a locação de imóvel urbano (art. 1º). Continuam no Código Civil e em leis especiais, entre outras, as locações em apart-hotéis e hotéis-residência, as de vagas autônomas de garagem e as de imóveis públicos (art. 1º, parágrafo único). Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários (art. 2º, parágrafo único). Se mais de uma pessoa assina como locatária, como numa república, elas são solidárias, salvo se o contrato disser o contrário (art. 2º). Veja também o guia de sublocação de quarto.

Prazo do contrato e saída

• O contrato pode ter qualquer prazo (art. 3º). Durante o prazo, o locador não pode reaver o imóvel (art. 4º).
• O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim pagando a multa pactuada, proporcional ao período já cumprido (art. 4º).
• Em aluguel por prazo indeterminado, o locatário pode sair com aviso por escrito de 30 dias (art. 6º).
• Contrato escrito de 30 meses ou mais termina no prazo, sem aviso (art. 46). Contrato verbal ou de prazo menor, ao fim do prazo, continua por prazo indeterminado, e o locador só retoma o imóvel nas hipóteses do art. 47, como uso próprio ou vigência ininterrupta acima de cinco anos.

Aluguel, reajuste e garantias

• O valor é de livre convenção, e o reajuste não pode ter periodicidade inferior a 12 meses. Veja o guia de reajuste de aluguel, com calculadora.
• O locador não pode exigir o aluguel adiantado, salvo sem garantia (art. 42) e na locação por temporada (art. 20).
• O contrato só pode ter uma garantia entre caução, fiança, seguro-fiança e quotas de fundo (art. 37). Detalhes em aluguel sem fiador, caução de aluguel e seguro-fiança.

Quem paga o quê

• Locador: entrega o imóvel em condições de uso, responde por defeitos anteriores à locação, paga impostos e taxas do imóvel salvo cláusula expressa em contrário e as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22). Veja IPTU no aluguel.
• Inquilino: paga aluguel e encargos, água, luz e gás e as despesas ordinárias de condomínio, trata o imóvel como se fosse seu e o devolve no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal (art. 23).
• O locador deve dar recibo discriminado de cada pagamento, sem quitação genérica (art. 22, VI).

Estado do imóvel e reparos

O inquilino pode pedir descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V). O guia de vistoria de imóvel traz o roteiro. Quando o imóvel precisa de reparos urgentes a cargo do locador, o inquilino deve consenti-los; se durarem mais de dez dias, ele tem abatimento proporcional do aluguel, e se passarem de trinta dias pode rescindir o contrato (art. 26).

Locação por temporada

É a locação para residência temporária, por prazo de até 90 dias, para lazer, cursos, tratamento de saúde ou obras no próprio imóvel, mobiliado ou não (art. 48). Se o imóvel for mobiliado, o contrato precisa listar os móveis e o estado em que estão. Nessa modalidade o locador pode receber os aluguéis adiantados e exigir garantia (art. 49).

Despejo e penalidades

Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º). A lei prevê penas para quem, por exemplo, exige mais de uma garantia ou cobra aluguel adiantado fora das exceções: é contravenção penal (art. 43). Trocar fechadura ou tirar os pertences do inquilino para retomar o imóvel não é caminho previsto na lei.

Este guia resume o que está na lei e não é orientação jurídica. Para um caso concreto, como cobrança, despejo ou multa, procure um advogado ou a Defensoria Pública. O modelo de contrato de aluguel do Alugquartos foi revisado por advogado.

Perguntas frequentes

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