Este guia detalha um tema da Lei do Inquilinato. O resumo da lei inteira, assunto por assunto, está no guia da Lei do Inquilinato.
Calculadora de reajuste de aluguel
Escolha o índice do contrato e o mês final dos 12 meses: o acumulado vem do Banco Central, atualizado todo dia. Depois digite o aluguel atual. O valor do aluguel fica no seu navegador: nada é enviado ou guardado.
Qual mês escolher. Vale o que o contrato disser. O mais comum é o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste: aniversário em novembro, acumulado até outubro, ou até setembro se o índice de outubro ainda não saiu. O IGP-M sai no fim do próprio mês; o IPCA, por volta do dia 10 do mês seguinte.
É uma estimativa. O acumulado é calculado a partir das variações mensais e pode diferir em 0,01 ponto do número publicado pela FGV ou pelo IBGE. Confira no contrato o índice, o mês de referência e a data do reajuste.
A fórmula, com um exemplo
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses ÷ 100).
| Aluguel atual | R$ 800,00 |
|---|---|
| Índice acumulado em 12 meses | 4,5% |
| Cálculo | 800 × 1,045 |
| Novo aluguel | R$ 836,00 |
O percentual do exemplo é só ilustrativo, não é o índice de nenhum período.
O que a lei diz sobre o reajuste
- O aluguel é de livre convenção (Lei 8.245/1991, art. 17), e nas locações residenciais valem os critérios de reajuste da legislação específica.
- Reajuste ou correção monetária com periodicidade inferior a um ano é nulo de pleno direito (Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º).
- As partes podem fixar, de comum acordo, novo valor e inserir ou modificar a cláusula de reajuste (art. 18).
- Sem acordo, depois de três anos de contrato qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel ao preço de mercado (art. 19).
Para um contrato de quarto com prazo de 12 meses, isso significa que o primeiro reajuste só pode valer a partir do 13º mês, e que a cláusula deve dizer o índice e quando ele se aplica. O modelo de contrato de aluguel do Alugquartos traz esse espaço.
IGP-M ou IPCA: o que muda
- IGP-M, da FGV: combina preços do atacado, do consumidor e da construção civil. Tabela oficial no portal do FGV Ibre.
- IPCA, do IBGE: mede a variação de preços ao consumidor. Série oficial no site do IBGE.
Os dois podem dar resultados bem diferentes no mesmo período. Quem decide qual usar é o contrato.
Para conferir o índice na fonte oficial, use a calculadora do cidadão do Banco Central: escolha o índice (IGP-M ou IPCA), ponha como data inicial o primeiro mês dos 12 e como data final o último, e um valor qualquer, como 100. O percentual que aparece é o acumulado do período.
Como comunicar o reajuste
- Avise por escrito, antes do vencimento do primeiro mês com o valor novo.
- Diga o índice, o período considerado, o percentual e a conta que leva ao novo valor.
- Dê recibo discriminado, com o valor do aluguel já reajustado.
- Guarde o aviso junto com o contrato: ele é o registro de que o reajuste foi combinado.
Este guia resume o que está na lei e não é orientação jurídica. Para um caso concreto, procure um advogado ou a Defensoria Pública.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
No mínimo a cada 12 meses. A Lei 10.192/2001 (art. 2º, § 1º) declara nula de pleno direito qualquer cláusula de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano, e a Lei do Inquilinato manda observar essa legislação nas locações residenciais (art. 17, parágrafo único).
Qual índice usar, IGP-M ou IPCA?
O que estiver no contrato. A lei não escolhe o índice: ela permite reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou de custos (Lei 10.192/2001, art. 2º) e deixa as partes combinarem a cláusula (Lei 8.245/1991, art. 18). O IGP-M é calculado pela FGV; o IPCA, pelo IBGE.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Multiplique o aluguel atual por 1 mais o índice acumulado dos últimos 12 meses, dividido por 100. Com aluguel de R$ 800 e índice de 4,5%: 800 × 1,045 = R$ 836. Use o acumulado de 12 meses do índice e do mês de referência que o contrato indicar, não a variação de um mês só.
Qual mês do índice usar no reajuste?
O que o contrato disser. O mais comum é usar o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste: se o aniversário do contrato é em novembro, o acumulado até outubro, ou até setembro quando o índice de outubro ainda não saiu. O IGP-M é divulgado pela FGV no fim do próprio mês; o IPCA, pelo IBGE, por volta do dia 10 do mês seguinte.
E se o contrato não tiver cláusula de reajuste?
A lei permite que as partes fixem, de comum acordo, novo valor para o aluguel e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste (art. 18). Não havendo acordo, prevê a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anterior (art. 19).
O que acontece se o índice for negativo?
A lei não trata desse caso. O que vale é o que o contrato disser: se o aluguel acompanha o índice para baixo ou se há uma cláusula dizendo que ele não diminui. Por isso a cláusula precisa ser escrita com clareza.
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