Este guia detalha um tema da Lei do Inquilinato. O resumo da lei inteira, assunto por assunto, está no guia da Lei do Inquilinato.
A regra da Lei do Inquilinato
O art. 22, VIII da Lei 8.245/1991 obriga o locador a pagar “os impostos e taxas” que incidam sobre o imóvel, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. O IPTU é um desses impostos. Portanto:
- Contrato sem nenhuma menção ao IPTU: quem paga é o locador.
- Contrato com cláusula expressa dizendo que o inquilino paga: quem paga é o inquilino.
Como o inquilino passa a pagar o IPTU
Quando o contrato transfere os tributos ao locatário, o art. 25 permite que o locador cobre a verba junto com o aluguel do mês a que ela se refere. Na prática, o IPTU entra como um valor separado ou somado ao aluguel, e o contrato precisa dizer qual dos dois.
A cláusula vale se for clara. Escreva o que está incluído (o IPTU e as taxas que vêm no mesmo carnê), como o valor é calculado e quando é cobrado. Cláusula vaga como “encargos por conta do inquilino” deixa dúvida sobre o IPTU; cite-o pelo nome.
O que a prefeitura faz se o IPTU não for pago
O contrato vale entre quem aluga e o dono, mas não muda a relação com a prefeitura. O Código Tributário Nacional diz que o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34) e que convenções particulares sobre quem paga tributo não podem ser opostas à Fazenda Pública para mudar quem deve (art. 123).
Na prática, a cobrança de IPTU atrasado chega ao dono do imóvel, mesmo que o contrato ponha o pagamento no inquilino. Se o inquilino não pagou o que devia pelo contrato, cabe ao dono cobrá-lo dele. Por isso, quem anuncia deve conferir o pagamento do carnê, e quem aluga deve guardar o comprovante de cada parcela.
IPTU quando o aluguel é de um quarto
O imposto é lançado sobre o imóvel inteiro, não sobre o quarto. A lei não divide o valor entre quartos, então vale o que ficar combinado:
- IPTU incluso no aluguel: o dono paga e o preço já considera isso.
- IPTU separado: o contrato diz quanto cada inquilino paga e como a conta é feita.
- Todos os quartos com o mesmo critério, para ninguém pagar diferente sem saber.
Quem anuncia pode informar no anúncio se o IPTU está incluso, e quem procura quarto pode perguntar antes de visitar. Registre no contrato de aluguel e entregue recibo de cada pagamento, com o IPTU descrito como item separado quando houver.
IPTU, condomínio e caução: não confunda
- IPTU: imposto municipal sobre o imóvel, do locador salvo cláusula expressa (art. 22, VIII).
- Condomínio: despesas ordinárias com o inquilino (art. 23, XII), extraordinárias com o locador (art. 22, X).
- Caução: garantia do contrato, não paga imposto nem condomínio. Veja o guia de caução.
Este guia resume o que está na lei e não é orientação jurídica. Para um caso concreto, procure um advogado, a Defensoria Pública ou a Secretaria da Fazenda do seu município.
Perguntas frequentes
Quem paga o IPTU de imóvel alugado?
Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 22, VIII), o locador paga os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Se o contrato disser que o inquilino paga o IPTU, ele paga. Se o contrato for omisso, a regra legal é que o IPTU é do locador.
O contrato pode passar o IPTU para o inquilino?
Pode, desde que a cláusula seja expressa. A própria lei prevê esse caso: atribuída ao locatário a responsabilidade pelos tributos, o locador pode cobrar a verba junto com o aluguel do mês a que ela se refere (art. 25).
Se o inquilino não pagar o IPTU, a prefeitura cobra de quem?
Do dono. O Código Tributário Nacional diz que as convenções particulares sobre quem paga tributo não podem ser opostas à Fazenda Pública para mudar quem é o sujeito passivo (art. 123), e o contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34). O que o dono pode fazer é cobrar do inquilino o que o contrato transferiu a ele.
Como fica o IPTU quando alugo só um quarto?
O IPTU é um só para o imóvel inteiro. A lei não traz regra de divisão entre quartos: combine por escrito se o valor está incluído no aluguel ou se há rateio, e como ele é calculado. No anúncio, diga se o IPTU está incluso.
Condomínio e IPTU são a mesma coisa?
Não. Condomínio é rateio de despesas do prédio. A lei coloca as despesas ordinárias de condomínio a cargo do inquilino (art. 23, XII) e as extraordinárias a cargo do locador (art. 22, X). O IPTU é imposto municipal sobre o imóvel, tratado no art. 22, VIII.
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