Este guia detalha um tema da Lei do Inquilinato. O resumo da lei inteira, assunto por assunto, está no guia da Lei do Inquilinato.
O que é a vistoria de imóvel
É a conferência, cômodo por cômodo, do estado do imóvel. Na vistoria de entrada, quem aluga e quem recebe o aluguel anotam como tudo estava no começo. Na vistoria de saída, o imóvel é conferido de novo contra aquele registro. O documento que reúne as anotações é o termo de vistoria, ou laudo de vistoria.
O que a Lei do Inquilinato diz
A Lei 8.245/1991 não manda fazer vistoria, mas as regras dela dependem de saber o estado do imóvel:
- O locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I).
- Se o inquilino pedir, o locador deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes (art. 22, V).
- O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV).
- O inquilino deve restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III), e reparar os danos que causar (art. 23, V).
- O inquilino deve avisar imediatamente o locador de dano ou defeito que seja da responsabilidade dele (art. 23, IV).
- O locador pode vistoriar o imóvel durante a locação, com dia e hora combinados antes (art. 23, IX).
A lei não define quem faz a vistoria, nem exige laudo de profissional, nem fixa prazo em dias para contestar o termo. Esses pontos ficam com o que as partes combinarem por escrito.
Roteiro da vistoria de entrada num quarto ou kitnet
Faça com o imóvel vazio ou com os móveis já no lugar, mas antes de entrar com as suas coisas. Quem aluga e quem recebe o aluguel devem estar juntos, ou combinar que o termo será conferido e assinado depois, com as fotos.
| Paredes, teto e pintura | Manchas, mofo, furos, rachaduras, infiltração; foto de cada parede. |
|---|---|
| Piso e rodapé | Riscos, peças soltas ou quebradas, marcas de umidade. |
| Porta, fechadura e chaves | Funciona e tranca? Quantas chaves e controles são entregues. |
| Janelas e vidros | Trincos, vidros trincados, telas, cortinas e persianas, se houver. |
| Tomadas, interruptores e lâmpadas | Teste cada tomada e interruptor; anote o que não funciona. |
| Banheiro | Descarga, chuveiro, torneiras, ralos, vazamentos, box, louça. |
| Cozinha ou área de uso comum | Pia, fogão, geladeira e armários, se o uso for compartilhado. |
| Móveis e eletrodomésticos | Quarto mobiliado: liste cada item, o estado e fotografe, inclusive o colchão. |
| Medidores | Leitura de água, luz e gás no dia da entrada, com foto do mostrador. |
Para cada defeito, escreva onde está, como é (“mancha de umidade de 30 cm no canto da janela”) e fotografe de perto e de longe. Item em bom estado também entra: é o que mostra a diferença na saída.
O que o termo de vistoria deve ter
- Endereço, o quarto ou a unidade alugada e a data da vistoria.
- Nome de quem aluga e de quem recebe o aluguel, com assinatura de ambos.
- A lista de cada item conferido, com o estado de cada um.
- Quantidade de chaves e controles entregues.
- Leitura dos medidores de água, luz e gás.
- As fotos, identificadas por cômodo ou item, enviadas às duas partes no mesmo dia.
- Em quarto mobiliado, a lista de móveis e eletrodomésticos com o estado de cada um.
O termo pode ser anexo do contrato de aluguel: cite-o numa cláusula e assine as duas vias.
Vistoria de saída e devolução da caução
Faça quando o quarto estiver vazio e antes da entrega das chaves, de preferência com as duas partes presentes. Compare cada item com o termo de entrada e com as fotos. Defeito que já estava no termo não é dano novo, e as deteriorações do uso normal não são cobráveis (art. 23, III).
Se houver diferença, registre por escrito o que mudou, o valor do reparo e o comprovante. Esse é o ponto em que a vistoria encontra a caução: só se desconta o que for devido e comprovado. Veja como no guia de caução.
Para quem anuncia: vistoria que protege os dois lados
- Tire as fotos do quarto antes de anunciar: servem de anúncio e de base para o termo.
- Faça o termo de entrada com o inquilino e entregue uma cópia assinada a ele.
- Avise o dia e a hora de qualquer visita ao quarto durante o contrato.
- Na saída, compare com o termo antes de falar em desconto.
Este guia resume o que está na lei e não é orientação jurídica. Para um caso concreto, procure um advogado ou a Defensoria Pública.
Perguntas frequentes
A vistoria de imóvel é obrigatória no aluguel?
A Lei do Inquilinato não obriga a vistoria nem um termo escrito. Ela diz que o locador deve fornecer, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes (art. 22, V). Na prática, o termo assinado com fotos é a melhor prova do estado do imóvel quando a locação começa.
Para que serve o termo de vistoria?
Registra como o imóvel estava na entrada. O inquilino deve devolvê-lo no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III). Sem registro, fica a palavra de um contra a do outro quando o contrato acaba, por exemplo na hora de devolver a caução.
Quem paga por defeito que já existia antes de eu entrar?
O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Por isso o defeito precisa estar anotado no termo de entrada, com foto: é o que mostra que ele já existia. O inquilino, por sua vez, deve avisar imediatamente o locador quando surgir dano ou defeito cuja reparação seja do locador (art. 23, IV).
O proprietário pode entrar no quarto para fazer vistoria durante o aluguel?
O inquilino deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por quem ele indicar, mediante combinação prévia de dia e hora (art. 23, IX). Não é entrada livre a qualquer momento: a data e o horário são combinados antes.
Existe prazo em dias para contestar o termo de vistoria?
A lei não fixa um prazo geral. Alguns modelos de termo trazem prazo de contestação, como alguns dias após a assinatura, mas isso é cláusula combinada entre as partes, não regra da lei. Se for contestar, faça por escrito, com fotos, e guarde a resposta.
Como anunciar um quarto com vistoria bem registrada?
No Alugquartos o anúncio é gratuito: publique fotos reais de cada canto do quarto, informe o que está incluído e converse com os interessados pelo chat. Essas mesmas fotos ajudam no termo de entrada.
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