Aluguel sem fiador: quais garantias a lei permite

O fiador é só uma das garantias

O art. 37 da Lei do Inquilinato diz que, no contrato de locação, o locador pode exigir uma destas garantias: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Fiança é o nome jurídico do fiador. Quem não tem fiador pode propor uma das outras três, ou nenhuma.

As opções no lugar do fiador

• Caução em dinheiro. Um valor entregue no começo do aluguel, de no máximo três meses, guardado em caderneta de poupança e devolvido no fim. O rendimento é de quem pagou (art. 38, § 2º). É a opção mais comum em quarto e kitnet alugados direto com o dono. Veja o guia de caução.
• Seguro de fiança locatícia. Uma seguradora garante o contrato e o inquilino paga o prêmio (art. 23, XI). O que está coberto é o que a apólice diz: a cobertura básica é a falta de pagamento do aluguel, e encargos, contas e danos dependem de coberturas adicionais. Veja o guia de seguro-fiança.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O inquilino dá em garantia quotas que já tem num fundo. Exige um fundo e um contrato de cessão: confirme as condições com a administradora do fundo antes de propor.
• Caução em bens. A caução também pode ser em bens móveis ou imóveis. Os móveis precisam ser registrados em cartório de títulos e documentos, e os imóveis averbados na matrícula (art. 38, § 1º).

Plataformas e seguradoras também oferecem título de capitalização no lugar do fiador. Ele não está na lista do art. 37; pergunte a quem oferece como o contrato o classifica e lembre que a garantia continua sendo uma só.

Só uma garantia por contrato

O parágrafo único do art. 37 veda, “sob pena de nulidade”, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato, e o art. 43, II trata como contravenção penal exigir mais de uma. Se o locador pedir caução, não pode pedir fiador também. Combinar “caução mais seguro” ou “fiador mais depósito” é o que a lei proíbe.

E se não houver garantia nenhuma

A locação sem garantia é possível. Segundo o art. 42, o locador pode exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês que vai começar. Fora dessa hipótese e do aluguel por temporada, cobrar o aluguel antes do tempo é contravenção (art. 43, III). Antes de aceitar, confira no contrato a data de pagamento e peça recibo de cada mês: o gerador de recibo de aluguel serve para isso.

Para quem procura quarto: como propor

• Pergunte, antes de visitar, qual garantia o anunciante aceita.
• Proponha uma só, a que couber no seu bolso: caução menor, aluguel adiantado ou seguro.
• Tenha à mão documento com foto e comprovante de renda ou de bolsa; a lei não lista documentos, mas é o que costuma ser pedido.
• Combine por escrito valor, prazo e forma de devolução da caução.
• Peça recibo de cada pagamento. Pix ou depósito para “segurar a vaga” sem visita é golpe conhecido.

Para quem anuncia: aceitar quem não tem fiador

Aceitar caução ou aluguel adiantado amplia o número de interessados, e o anúncio fica mais claro quando diz qual garantia você aceita. Escolha uma só e registre no contrato. Se pedir caução, deposite em poupança, separada do seu dinheiro, e devolva com o rendimento ao fim da locação.

Se a garantia deixar de existir durante o contrato, o art. 40 prevê hipóteses em que o locador pode pedir nova garantia, e o parágrafo único dá 30 dias ao inquilino para apresentá-la, sob pena de desfazimento da locação.

Este guia resume o que está na lei e não é orientação jurídica. Para um caso concreto, procure um advogado ou a Defensoria Pública.

Perguntas frequentes

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