Ilustração do seguro-fiança: escudo com ícone de casa, apólice com selo, moedas e chave sobre a mesa

Guia para quem aluga e para quem anuncia

Seguro-fiança no aluguel: como funciona, quem paga e o que cobre

O seguro-fiança é a garantia em que uma seguradora responde pelo aluguel no lugar do fiador. Este guia explica quem paga, o que a cobertura básica garante e o que conferir na apólice antes de aceitar.

Atualizado em 23 de outubro de 2026 · Como fazemos os guias

Garantia
Art. 37, III da lei
Quem paga o prêmio
O inquilino
Cobertura básica
Falta de pagamento do aluguel
Por contrato
Só uma garantia

Este guia detalha um tema da Lei do Inquilinato. O resumo da lei inteira, assunto por assunto, está no guia da Lei do Inquilinato.

O que é o seguro de fiança locatícia

É uma das quatro garantias que o art. 37 da Lei do Inquilinato permite ao locador exigir. Uma seguradora, regulada e fiscalizada pela Susep, se compromete a indenizar o locador por prejuízos do não cumprimento do contrato pelo inquilino, dentro do que a apólice cobre. O seguro é um contrato à parte, acessório ao de locação.

Na página da Susep sobre o produto, o segurado é o locador (quem recebe a indenização) e o garantido é o locatário (o inquilino).

Quem paga e quanto custa

Quem paga o prêmio, o preço do seguro, é o inquilino (Lei 8.245/1991, art. 23, XI). A lei não fixa o valor: ele depende da seguradora, do contrato, do prazo, das coberturas e da análise de risco do inquilino. Em vez de um valor genérico, peça a cotação por escrito, com o total e o valor de cada parcela, e compare mais de uma proposta.

O que o seguro cobre e o que fica de fora

  • Cobertura básica (obrigatória): falta de pagamento de aluguéis.
  • Coberturas adicionais (conforme a apólice): encargos, tributos, contas de luz, gás e água e danos físicos ao imóvel. Cada uma precisa estar contratada.
  • O que não muda: o inquilino continua responsável pelas obrigações do contrato. O seguro ressarce o locador, mas não isenta quem aluga.

A Lei do Inquilinato diz que o seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41), mas, na prática, o que está coberto é o que consta da apólice, e a Susep trata só o aluguel como cobertura básica. Por isso, leia as coberturas antes de assinar.

Prazo, prorrogação e cancelamento

  • A vigência do seguro acompanha a do contrato de locação.
  • Se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, a continuidade da cobertura depende de nova análise de risco e da aceitação de uma nova proposta pela seguradora.
  • Se a locação terminar antes, a apólice é cancelada a partir dessa data, com devolução proporcional do prêmio a quem o pagou, exceto se houve sinistro.

Seguro-fiança, caução ou fiador: qual escolher

O contrato só pode ter uma dessas garantias (art. 37, parágrafo único). Para decidir, compare:

  • Caução: o inquilino deixa até três meses de aluguel guardados em poupança e recebe de volta no fim, com rendimento. Veja o guia de caução.
  • Seguro-fiança: o inquilino paga um prêmio que não volta no fim do contrato, e não precisa deixar um valor parado nem ter fiador.
  • Fiador: uma pessoa responde pela dívida. As outras opções estão no guia de aluguel sem fiador.

O que conferir antes de contratar

  • Quais coberturas estão na apólice: só o aluguel ou também encargos, tributos, contas e danos.
  • Valor total do prêmio, número e valor das parcelas e o que acontece se uma parcela atrasar.
  • Prazo da apólice e o que muda se o contrato for prorrogado.
  • Regras de cancelamento e de devolução proporcional do prêmio.
  • Que o dono do imóvel aceita o seguro como a garantia do contrato.

Para quem anuncia

Aceitar seguro-fiança em vez de fiador amplia o número de interessados. Diga no anúncio qual garantia você aceita. Se aceitar o seguro, lembre que o locador é o segurado: leia a apólice para saber quando e como a seguradora indeniza. Segundo a Susep, o sinistro se caracteriza com a decretação do despejo, o abandono do imóvel ou a entrega amigável das chaves.

Este guia resume o que está na lei e nas regras da Susep e não é orientação jurídica nem recomendação de seguradora ou de produto. Para um caso concreto, procure um advogado, um corretor de seguros habilitado ou a Defensoria Pública.

Perguntas frequentes

O que é seguro-fiança?

É o seguro de fiança locatícia, uma das garantias que a Lei do Inquilinato permite ao locador exigir (Lei 8.245/1991, art. 37, III). Em vez de um fiador ou de uma caução, uma seguradora garante o pagamento ao dono do imóvel se o inquilino deixar de cumprir as obrigações cobertas pela apólice. É regulado pela Susep.

Quem paga o seguro-fiança, o inquilino ou o proprietário?

O inquilino. A Lei do Inquilinato inclui entre as obrigações do locatário pagar o prêmio do seguro de fiança (art. 23, XI), e a Susep indica que o garantido, o locatário, é responsável pelo pagamento do prêmio. O segurado, quem recebe a indenização, é o locador.

O que o seguro-fiança cobre?

A cobertura básica, obrigatória, é a falta de pagamento de aluguéis. Segundo a Susep, o plano pode prever outras coberturas, como encargos, tributos, contas de luz, gás e água e danos físicos ao imóvel, conforme a vontade do segurado e o contrato de locação. O que está coberto é o que a apólice diz: leia as coberturas antes de aceitar.

O seguro-fiança isenta o inquilino de pagar o aluguel?

Não. O seguro ressarce o locador, mas não isenta o garantido, o inquilino, de nenhuma obrigação do contrato de locação, de acordo com a Susep. Quem não paga o aluguel continua devendo.

Posso ter seguro-fiança e fiador ou caução no mesmo contrato?

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, e o art. 43, II trata como contravenção penal exigir mais de uma.

Quanto custa o seguro-fiança?

Não há preço fixo em lei. O valor do prêmio depende da seguradora, do contrato, do prazo e das coberturas contratadas, e a seguradora analisa o risco do inquilino antes de aceitar. Peça a cotação e a apólice por escrito, com o valor total e o das parcelas, e compare mais de uma proposta.

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